Didmeninei žemės ūkio rinkai skirtų žemės sklypų žemėnaudos kodų konkurencija yra viena iš praktiškai reikšmingiausių problemų planuojant tokių projektų žemėnaudą{0}}. Priežastis slypi tame, kad didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūra iš prigimties yra sudėtinga: joje derinamos prekybos platformos, sandėliavimo-logistikos patalpos, transportavimo paslaugos, paslaugų objektai, o tai praktikoje dažnai veda į įvairių žemėnaudos kodeksų „konkurenciją“.
Šia informacija dalijasi teisės mokslų daktaras, nusipelnęs Ukrainos teisininkas, VI, VII šaukimų liaudies deputatas, Ukrainos Aukščiausiosios Rados agrarinės politikos ir žemės santykių komiteto narys (2012-2014) Volodymyras Pylypenko.
Vienas iš konkuruojančių žemėnaudos kodų pavyzdžių yra 01.12 (Didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūros išdėstymui) ir 03.07 (Prekybos pastatų statybai ir priežiūrai). Didmeninė rinka beveik visada apima prekybos paviljonus/teritorijas, administracines patalpas, paslaugų pastatus, dėl kurių kartais gali klaidingai priskirti žemės naudojimo kodą 03.07 arba 03.15, o ne konkretų kodą 01.12.
Kalbant apie agro{0}}paslaugas (gamintojų aptarnavimas, įranga, agrochemija, paslaugų operacijos), kartais konkurencija vyksta tarp kodų 01.11 (Paslaugų teikimas žemės ūkyje) ir 01.12 (Dėl infrastruktūros išdėstymo didmeninėms žemės ūkio rinkoms).
Rekomenduojamas žemės naudojimo kodeksų kolizijos įveikimo algoritmas, atitinkantis teismų praktikos logiką:
1. Iš sklypo nuosavybės dokumentų ir Valstybinės žemės kadastro informacijos nustatykite žemės kategoriją. Jeigu žemės kategorija yra žemės ūkio paskirties, tai žemės naudojimo kodo, priklausančio gyvenamajai ir valstybinei žemei, suteikimas tinkamai nepakeitus žemės teisinio režimo yra neįmanomas. Pasitaiko atvejų, kai jau suformuotas žemės sklypas, taip pat ir paimtas iš žemės naudotojų visuomenės poreikiams, perduodamas didmeninei žemės ūkio rinkai. Ukrainos įstatymo „Dėl didmeninių žemės ūkio rinkų“ 10 straipsnis numato pirkimą/nusavinimą visuomenės poreikiams, o procedūriškai tokie veiksmai atliekami pagal Ukrainos žemės kodekso taisykles (146, 149 straipsniai ir kt.), o prireikus (kai kalbama apie privačią nuosavybę), atsižvelgiant į specialų Ukrainos nekilnojamojo turto objektų, esančių E. kurios yra privačios nuosavybės, visuomenės poreikiams ar socialinio būtinumo sumetimais“.
Tokiu atveju pasitaiko situacijų, kai žemės ūkio paskirties žemės sklypai nusavinami, o nurodytos kategorijos ribose keičiasi tik žemės naudojimo pobūdis. Todėl, norint nustatyti teisingą žemės kategoriją, kuri bus išsaugota po nusavinimo ir perdavimo didmeninei žemės ūkio rinkai, būtina atsižvelgti į ankstesnio žemės naudotojo nuosavybės teisės dokumentus.
Žemės teisės aktai tiesiogiai susieja didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūrą su žemės ūkio paskirties žemių kategorija. Taigi Ukrainos žemės kodekso 22 straipsnis apibrėžia, kad žemės ūkio paskirties žemė apima žemės ūkio produktų gamybai, žemės ūkio moksliniams tyrimams ir edukacinei veiklai, taip pat atitinkamai gamybos infrastruktūrai, įskaitant didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūrą, įrengti.
Ši teisėkūros logika detalizuojama Žemės naudojimo tipų klasifikatoriuje, kur skyriuje „Žemės ūkio paskirties žemė“ yra numatytas atskiras žemės naudojimo būdas 01.12 – „Didmeninės žemės ūkio rinkų infrastruktūros išdėstymui“. Todėl žemės teisinio režimo požiūriu didmeninės prekybos (kaip žemės ūkio rinkos infrastruktūros objekto) išdėstymas žemės ūkio paskirties žemėje turėtų būti įformintas, žemėtvarkos dokumentacijoje nustatant atitinkamą žemės naudojimo rūšį (01.12) ir tai atspindint Valstybinio žemės kadastro informacijoje.
2. Iš pirminių dokumentų (sprendimo/sutarties/valstybės akto/žemėtvarkos projekto) nustatyti sklypo suteikimo „pagrindinę paskirtį“.
3. Taikykite specialybės (lex specialis) principą: jei jūsų atveju klasifikatoriuje yra konkretus kodas, pasirinkite jį. Didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūrai į klasifikatorių tiesiogiai įtrauktas kodas 01.12.
4. Patikrinkite, ar laikomasi miesto planavimo dokumentų (funkcinės zonos / teritorijų plano / bendrojo plano). Tai ypač svarbu, kai žemės sklypas yra apgyvendintoje teritorijoje. Jei funkcinė zona yra „agro-logistika/gamyba/sandėlis/rinkos infrastruktūra“, kodas 01.12 yra neginčijamas.
5. Nustatyti sklype esančios infrastruktūros teisinį pobūdį. Nustatyti, kad projektas/objektas iš tiesų yra didmeninė žemės ūkio rinka, o ne mažmeninės prekybos centras. Stipriausi žymenys: 1) pagal įstatymą suteikiamas didmeninės žemės ūkio rinkos statusas (įgaliotosios įstaigos įsakymas + pažyma), jeigu jau įgytas arba kartu gaunamas; 2) veiklos taisyklės/verslo modelis (didmeninės prekybos srautas, žemės ūkio produktai, logistika, nuostolių mažinimas, „žemės ūkio rinkos infrastruktūra“ kaip kompleksas). Jei vyrauja didmeninės žemės ūkio rinkos infrastruktūra (prekių srautas + logistika + paslauga gamintojui/pirkėjui), patartina naudoti kodą 01.12. Jei vyrauja komercinė prekyba (parduotuvės/paviljonai be specifinės žemės ūkio „turgavietės“ funkcijos), galioja kodas 03.07 (arba kodas 03.10 ankstesnėje Klasifikatoriaus versijoje).
Kodai 01.12 ir 03.07 (anksčiau 03.10) yra ne „tos pačios“ žemės naudojimo paskirties variantai, o skirtingų teisinių režimų kodai, nes 01.12 tiesiogiai patenka į žemės ūkio paskirties žemių masyvą, o 03.10 apibūdina viešosios/komercinės infrastruktūros objektus.
Kodėl didmeninėms žemės ūkio prekėms skirtoms žemėms reikia priskirti 01.12 kodą ir kyla grėsmė tokių sklypų priskyrimui visuomeninės statybos žemėms.
Pirma, Ukrainos žemės kodekse yra tiesioginė nuoroda: didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūra yra žemės ūkio paskirties žemės sudedamoji dalis. Ukrainos žemės kodekso 22 straipsnis tiesiogiai apima didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūrą tais tikslais, kuriems teikiama žemės ūkio paskirties žemė. Todėl, jei objektas iš esmės yra „didmeninė žemės ūkio rinka“, teisingas žemės naudojimo pagrindas yra žemės ūkio paskirties žemė, o ne viešoji statyba.
Antra, žemės naudojimo ir teritorijų planavimo plane (ŽŪP) numatytas specialus siauras kodas 01.12, kuris turi viršenybę prieš bendrą „turgaus“ kodą 03.07 (anksčiau 03.10).
Trečia, žemės ūkio paskirties žemių naudojimo žemės ūkio reikmėms prioritetas. Ukrainos žemės kodeksas nustato žemės ūkiui tinkamų žemių prioritetą ir laikosi atsargumo skiriant jas ne „žemės ūkio reikmėms“. Jei didmeninė žemės ūkio rinka funkciškai yra žemės ūkio gamybos grandinės dalis (logistika/sandėliavimas/pirminis perdirbimas ir pan.), tai tokių žemių pavertimas viešąja statyba, priskiriant joms kodą 03.07 (anksčiau 03.10), atrodo kaip nepagrįstas išėmimas iš žemės ūkio naudmenų, prieštaraujantis Ukrainos žemės kodekso 22, 23 straipsniams.
Ketvirta, taikant kodą 03.07 (anksčiau 03.10), būtina griežtai laikytis urbanistikos reikalavimų. Taigi gyvenamosios ir valstybinės žemės naudojamos pagal bendrąjį planą ir kitą urbanistikos dokumentaciją. Sklypų, esančių už apgyvendintų vietovių ribų, atveju tai dažnai reiškia, kad be tinkamo planavimo pagrindo ir funkcinio pagrindimo valdžios institucijos / reguliavimo institucijos suabejos tokio „urbanistinio“ naudojimo teisėtumu.
Svarbus paaiškinimas: dabartinėje Ukrainos žemės kodekso 38 straipsnio redakcijoje gyvenamosios ir valstybinės žemės sąvoka suformuluota funkcionaliai, be tiesioginio ryšio „tik apgyvendintose vietovėse“. Tačiau jei žemės sklypas perduotas didmeninei žemės ūkio rinkai iki 2020-06-17 (iki Ukrainos žemės kodekso 38 straipsnio pakeitimų), tuomet to sklypo priskyrimas viešajai statybai yra neįmanomas.
01.12 „Infrastruktūrai didmeninėms žemės ūkio prekėms įrengti“ žemės sklypą išdėstyti gyvenamosiose vietovėse nėra reglamentuojančių draudimų – jeigu laikomasi teritorijos funkcinės paskirties reikalavimų (urbanistikos dokumentacijos) ir tinkamai nustatyta žemės naudojimo paskirtis. Ukrainos įstatymas „Dėl didmeninių žemės ūkio rinkų“ numato, kad žemės ūkio infrastruktūros vietas nustato įgaliota centrinė įstaiga „atitinkamoje teritorijoje“, atsižvelgdama į ekonominį tikslingumą (be išlygos „tik ne apgyvendintose vietovėse“).
Taip pat nėra bendrojo įstatyminio draudimo kodą 03.07 priskirti tik žemės sklypams apgyvendintose vietovėse. Nuo 2020 m. gyvenamosios ir valstybinės žemės apibrėžimas Ukrainos žemės kodekse nėra susietas tik su apgyvendintomis vietovėmis, bet apibūdinamas pagal funkcinį naudojimą (gyvenamųjų pastatų, visuomeninių pastatų ir statinių išdėstymas ir kt.).
Išvados
Ypatingo teisinio režimo buvimas didmeninėms žemės ūkio rinkoms nepašalina pagrindinės problemos – žemės teisinio reguliavimo susiskaidymo, kuris generuoja žemėnaudos kodeksų „konkurenciją“ ir dėl to didėjančią konfliktinę bei reguliavimo riziką žemės ūkio verslui.
Tuo pačiu, atsižvelgiant į aukščiau aprašytą teisės aktų leidybos logiką, padidintą žemės ūkio naudmenų apsaugą ir valstybės siekį užtikrinti jų naudojimą pirmiausia žemės ūkio reikmėms, didmeninės žemės ūkio rinkos įstatymo nustatyta tvarka įsigyja specialios paskirties žemės sklypus – didmeninių žemės ūkio rinkų infrastruktūrai įrengti. Todėl atitinkamiems sklypams šiuo atveju galima priskirti žemės naudojimo kodą 01.12, kaip vienintelį įmanomą ir atitinkantį faktinio naudojimo kodą.
Praktiniu aspektu, nustatant „teisingą“ žemės naudojimo kodą, reikėtų remtis pirminiais sklypų formavimo dokumentais, faktiškai dominuojančia infrastruktūros funkcija ir urbanistiniais apribojimais (funkcinėmis zonomis), o ne formaliais atskirų objektų (paviljonų, prekybos patalpų) ženklais, kurie yra tik kompleksinės didmeninės žemės ūkio rinkos infrastruktūros elementai. Kokybiška teisinė dokumentų patikra įforminant teises į žemę didmeninei žemės ūkio rinkai užtikrina esminius aspektus – infrastruktūros projekto įgyvendinimo nuspėjamumą, investicijų apsaugą, teisinių ginčų ir teisėsaugos persekiojimo rizikos sumažinimą.
